今年年初以来，國(guó)内房地产(chǎn)市场调控趋于常态化，融资窗口收紧、房贷制度改革等调控手段相继推出，加之近期“金九银十”楼市反响平淡，业内预计，四季度市场规模调整幅度将在供需拉锯状态下略有(yǒu)扩大，房价涨幅也有(yǒu)望进一步回落。

楼市“金九银十”褪色

2019年三季度，房地产(chǎn)供给侧改革取得关键性进展。期内，集體(tǐ)经营性建设用(yòng)地入市在法律层面及税收机制层面得到确认、國(guó)有(yǒu)建设用(yòng)地二级市场配置通道进一步打开。与此同时，房地产(chǎn)市场整體(tǐ)的政策基调體(tǐ)现為(wèi)：不将房地产(chǎn)作(zuò)為(wèi)短期刺激经济的手段，着力防范房地产(chǎn)金融风险。

在此影响下，三季度重点城市商(shāng)品住宅成交规模同比有(yǒu)所调整，价格环比涨幅稳定在低位區(qū)间；土地市场推地节奏放缓带动成交规模有(yǒu)所回落，宅地成交楼面均价环比下跌，土地流拍率回升，平均溢价率走低，土地竞拍热度明显减弱。

事实上，今年以来各季度重点城市新(xīn)房成交面积同比均有(yǒu)所回落，尤其是楼市“金九”成色明显不足。中(zhōng)國(guó)指数研究院的统计数据显示，2019年前三季度50个代表城市商(shāng)品住宅月均成交规模降至2015年同期水平。

中(zhōng)指院相关负责人分(fēn)析指出，三季度以来，政策环境趋严，購(gòu)房者观望情绪浓厚，叠加今年3、4月一二線(xiàn)市场销售端的回暖导致需求后续释放动力不足，市场调整压力有(yǒu)所加大，三季度50个代表城市商(shāng)品住宅月均成交规模同比下降1.8%，降幅较二季度小(xiǎo)幅扩大，8-9月重点城市成交规模同环比均下降。

具(jù)體(tǐ)从不同级别城市来看，今年三季度，一線(xiàn)、三線(xiàn)代表城市成交规模同比均下降。2019年1-9月一線(xiàn)城市商(shāng)品住宅月均成交面积為(wèi)57万平方米，三季度以来市场有(yǒu)所调整，月均成交面积為(wèi)58万平方米，同比下降8.1%。二線(xiàn)代表城市三季度月均成交面积约89万平方米，同比增長(cháng)0.3%，整體(tǐ)成交规模趋于稳定。三線(xiàn)代表城市三季度月均成交面积在33万平方米左右，同比下降约6%。

中(zhōng)指院相关负责人表示，今年3-4月市场呈现短暂回升，一二線(xiàn)市场前期压抑的需求明显释放，5月以来需求入市节奏放缓，加之进入三季度以来，监管层对房地产(chǎn)市场金融领域密集发声，对購(gòu)房者和企业信贷监管均强化，市场调整压力有(yǒu)所加大，三季度重点城市商(shāng)品住宅成交面积同比下降，且降幅较二季度有(yǒu)所扩大。

结合十月份以来近两周住宅市场的成交行情，有(yǒu)业内分(fēn)析人士表示，9月份的数据已表明，主要城市的新(xīn)房与二手房成交量出现下降。调控政策的严格管控下，“金九银十”不再是地产(chǎn)营销的“灵丹妙药”。

金融监管政策仍将从严从稳

近日，包括南京六合區(qū)、天津、三亚以及北京燕郊等地均传出房产(chǎn)限購(gòu)放松的消息。对此，易居研究院智库中(zhōng)心研究总监严跃进分(fēn)析认為(wèi)，这进一步说明当前一些城市尤其是郊區(qū)市场限購(gòu)政策松绑的导向，也是因城施策的重要體(tǐ)现。

严跃进告诉记者，南京此次放松尤其有(yǒu)积极的信号意义。第一，第四季度需要积极降价促销，尤其是去库存的压力开始增大，房企需要在这个时候积极进行项目销售，各地略有(yǒu)松绑也有(yǒu)助于实现成交量的活跃。第二，放松也是需要有(yǒu)条件的，当前放松是要针对特定群體(tǐ)和特定區(qū)域进行，这也有(yǒu)助于后续房地产(chǎn)市场的交易活跃，同时也防范房价过快上涨。第三，不排除后续各地若是出现库存压力和销售压力，也会有(yǒu)适当松绑的可(kě)能(néng)。

今年以来，各城市房地产(chǎn)市场波动频繁、分(fēn)化加剧，一城一行情、一月一行情，尤其是当前楼市、地市成交明显下滑，部分(fēn)城市库存风险再次浮出水面，且有(yǒu)加剧趋势；部分(fēn)城市市场依然高歌猛进、部分(fēn)项目仍能(néng)开盘日光，供不应求矛盾依然突出。

“在这样的市场背景下，预计四季度各城市仍将延续有(yǒu)收有(yǒu)放的精(jīng)细化调控，并强化执行。”克而瑞地产(chǎn)研究中(zhōng)心一位分(fēn)析人士指出，当前“因城施策”正在不断强化。

综合来看，热点城市调控政策往往选择进一步升级，例如：苏州再度升级调控，非户籍家庭在苏州市區(qū)、昆山(shān)、太仓購(gòu)买首套房，3年内需连续缴纳2年及以上社保，新(xīn)房、二手房限售區(qū)域皆扩容至苏州市區(qū)范围。因近期房价大幅上涨，大连、洛阳同样出台了收紧性质(zhì)的“限价令”。

不过，业内普遍认為(wèi)房地产(chǎn)信贷政策将适度收紧，且恐将执行窗口指导。2019年三季度以来，房地产(chǎn)行业金融管控明显收紧。上述克而瑞分(fēn)析人士表示，“一方面，房企融资收紧常态化，且有(yǒu)愈演愈烈之势。银行、信托、海外债等多(duō)种融资工(gōng)具(jù)全面收紧，严控违规资金流入房地产(chǎn)市场；另一方面，居民(mín)房贷业務(wù)大幅缩量，短期房贷利率大概率将继续向上调整。当然，不同城市将呈现差异化的住房信贷政策，那些房价上涨压力大的热点城市，房贷利率上浮比例理(lǐ)应更高。”

展望2019年四季度，中(zhōng)指院方面也认為(wèi)，房地产(chǎn)行业管理(lǐ)政策仍将立足“不将房地产(chǎn)作(zuò)為(wèi)短期刺激经济的手段”进行构建。其中(zhōng)，今年以来调控过程中(zhōng)的金融政策将贯穿始终，并且在四季度仍然会继续坚持，金融监管政策基调仍从严从稳并逐步由中(zhōng)央下沉到地方。

房价涨幅或将进一步回落

中(zhōng)指院方面分(fēn)析认為(wèi)，近期多(duō)种货币政策工(gōng)具(jù)持续发力，在保持流动性合理(lǐ)充裕的同时进一步打通货币传导机制。对房地产(chǎn)市场而言，监管层针对房地产(chǎn)市场金融领域多(duō)次发声，在推进宽信用(yòng)政策之时，严防资金违规流入房地产(chǎn)领域，企业内外融资渠道均收紧，房企资金面压力明显加大。

基于此，在行业金融监管强化、融资渠道收窄、销售回款支撑度不足等背景下，四季度房企资金压力将进一步凸显，进而影响房企投资开工(gōng)积极性，预计全國(guó)房地产(chǎn)开发投资额及新(xīn)开工(gōng)面积增速将延续放缓趋势。

从价格端来看，根据中(zhōng)國(guó)房地产(chǎn)指数系统对100个城市的全样本调查数据，今年以来百城住宅价格整體(tǐ)表现平稳，各季度累计涨幅较去年同期均有(yǒu)所收窄。中(zhōng)指院方面分(fēn)析预测，“但考虑到近期房企的积极营销势头，四季度房价涨幅或将进一步回落。”

具(jù)體(tǐ)而言，今年以来受高价地项目集中(zhōng)入市等推动的结构性因素影响，商(shāng)品房销售价格仍保持较快上涨。进入四季度，全年业绩压力及资金面压力的提升将进一步加大房企促销力度以加快销售回笼资金，价格涨幅有(yǒu)望继续回落；而三四線(xiàn)代表城市由于前期需求存在透支后期增長(cháng)乏力，市场将延续调整态势，同时一二線(xiàn)城市市场规模随着市场环境的收紧及需求释放放缓也将面临一定调整压力，四季度整體(tǐ)市场承压。

从企业层面来看，业内认為(wèi)，四季度在“房住不炒”政策定位下，房企规模增速将趋向于稳健提升。尤其是面对着融资端调控收紧，房企短期债務(wù)压力加大，房企将更加依赖销售回款来补充资金链，未来需要加速销售推货，以促进现金回笼。

“我们预计，尽管目前金九银十较历年有(yǒu)所逊色，但是四季度房企整體(tǐ)的供应量将增加，营销力度也将加强。”上述克而瑞分(fēn)析人士表示，“在销售承压、项目总體(tǐ)去化率下降的背景下，四季度房企也将积极加大营销力度。更多(duō)持货观望的房企将选择以价换量，通过降价促销抢收业绩、加速项目去化。”