荆州古城是1982年國(guó)務(wù)院首批公(gōng)布的24座历史文(wén)化名(míng)城之一。当前，古城内人口密度高，建筑物(wù)密集，致使古城内整體(tǐ)环境不优，严重制约了荆楚文(wén)化特色旅游项目的再扩展，不利于旧區(qū)改造。针对这些问题，湖(hú)北省荆州市荆州區(qū)建设局组织课题调研专班进行了深入调研，提出建设性的古城改造思路。

　　荆州古城目前人口、建筑物(wù)密度过大，不利于旧城改造，旅游景点附加值不高，规划不到位、基础设施不完善。荆州古城占地约454公(gōng)顷，古城内版土面积為(wèi)4.47平方公(gōng)里，根据荆州市1996年总體(tǐ)规划和2000年古城保护规划，古城人口规模应控制在5.5万人以内。但古城内现有(yǒu)人口為(wèi)11.7万人，人口密度258人／公(gōng)顷，人均建设用(yòng)地不足39平方米，人均居住用(yòng)地仅12．4平方米，低于國(guó)际人均18平方米的下限标准。荆州古城的旅游资源比较丰富，但现有(yǒu)的景点缺乏包装(zhuāng)，缺少吸引力。

    古城改造新(xīn)设想

　　2000年以来荆州市政府相继对球场路、三國(guó)文(wén)化街(jiē)片區(qū)进行了改造。正在施工(gōng)中(zhōng)的玄妙观饮食文(wén)化街(jiē)、拥军路名(míng)店(diàn)街(jiē)建成后，虽然会对古城片區(qū)改造及旅游业的发展起到一定的推动作(zuò)用(yòng)，但并不能(néng)从根本上解决荆州古城的问题。筆(bǐ)者认為(wèi)用(yòng)古城内外置换项目的方式改造古城、开发旅游景点是破解难题的现实选择。

　　古城人口疏散设想。将古城内现有(yǒu)行政机关、企事业单位、年代久遠(yuǎn)的居民(mín)區(qū)有(yǒu)计划地逐步迁移至古城外，从根本上解决古城人口密度过高、旧城改造受限等问题。内外置换腾出来的土地主要用(yòng)于恢复史记景点建设，打造特色旅游，提升國(guó)家历史文(wén)化名(míng)城的内涵。

　　古城内旅游景点开发设想。一是建设古城墙环城景观带。充分(fēn)依托现有(yǒu)古城墙及城墙上遗址，恢复景龙楼、曲江楼、九阳楼。结合古城周边景点，整體(tǐ)打包建设项目，采取政府与开发商(shāng)合作(zuò)经营的方式运营。二是建设护城河外岸上主题商(shāng)住區(qū)。依托巍巍古城，结合护城河环城景观带浏览線(xiàn)路，在护城河南岸规划三片主题商(shāng)住區(qū)（即屈原雕像以西、四机厂卫生院和太晖村以南），总用(yòng)地面积26.3公(gōng)顷，拆迁总建筑面积16.5万平方米，可(kě)建设面积26万平方米。地块开发為(wèi)与古城风貌相协调的特色商(shāng)住空间，集传统民(mín)居与特色商(shāng)业于一體(tǐ)，景要體(tǐ)现古荆州民(mín)俗风情，建成特色街(jiē)區(qū)浏览，街(jiē)區(qū)夜景观光。建筑控制在三层以内，容积率控制在1.0以内。三是建设荆州博物(wù)馆景區(qū)。依托现有(yǒu)的荆州博物(wù)馆，背靠三國(guó)公(gōng)园景區(qū)，建设集文(wén)物(wù)展示、修复為(wèi)一體(tǐ)的文(wén)保科(kē)研楼。并结合博物(wù)馆建设文(wén)物(wù)市场、匠人坊、茶社等综合服務(wù)设施，在其中(zhōng)设置古迹浏览、文(wén)物(wù)赏鉴、陶艺等體(tǐ)验活动，為(wèi)游客提供餐饮、購(gòu)物(wù)、休息的场所。四是建设荆州关庙景區(qū)。依托现有(yǒu)关庙和冠带巷，挖掘关公(gōng)文(wén)化内涵，建设五重院落关庙、朝觐广场、特色小(xiǎo)商(shāng)品街(jiē)，组织关公(gōng)祭拜、朝觐和参与性活动，建成集餐饮、購(gòu)物(wù)、观赏、住宿等為(wèi)一體(tǐ)的景區(qū)。五是建设荆州关府景區(qū)。即在现有(yǒu)军分(fēn)區(qū)和荆州市委的土地上，规划总用(yòng)地面积13.98公(gōng)顷，拆迁面积9.45万平方米，建设面积23000平方米的改造项目。依托关公(gōng)文(wén)化内涵，建设全區(qū)最大的关公(gōng)府衙，建设府衙區(qū)、后堂、书房、客堂和客栈。策划仿古升堂断案表演、影视表演、关公(gōng)书画壁画展、餐饮購(gòu)物(wù)、休闲娱乐、住宿等活动和服務(wù)设施。

    改造更需政策配套

　　制定实施方案，加强组织领导。市、區(qū)两级政府必须统一思想认识，分(fēn)步予以实施。同时，市政府应责成建设、规划等有(yǒu)关部门从严控制荆州古城内的建设审批。

另一方面，更要出台鼓励和引导古城人口外迁的配套政策保证改造的实施。一是减免城市建设配套费。外迁的机关团體(tǐ)、企事业单位职工(gōng)和社區(qū)居民(mín)可(kě)以在规划新(xīn)區(qū)内集资建房、定向开发，并不受住房开发规模限制。机关团體(tǐ)、企事业单位外迁建设，免收城建配套费；社區(qū)居民(mín)外迁建房减半征收城建配套费。二是实行外迁安(ān)置补贴。机关团體(tǐ)、企事业单位连同住房整體(tǐ)外迁及社區(qū)居民(mín)住房外迁，市政府给予适当补贴，补贴资金从对上争取的扶持资金、土地出让收益、城建配套费等经费中(zhōng)列支。三是实行腾地收益返还。外迁单位原有(yǒu)的土地处置收益，用(yòng)于其搬迁补偿及安(ān)置补贴。四是控制新(xīn)區(qū)土地征用(yòng)费和供地费。搬迁规划范围内的土地征用(yòng)、供地费用(yòng)，控制在國(guó)家规定的基准价以内，一般按最低价执行。规划區(qū)内的土地出让金主要用(yòng)于外迁补贴。五是减免外迁供地的相关规费。古城内机关团體(tǐ)、企事业单位及社區(qū)居民(mín)外迁用(yòng)地，除上缴省以上的有(yǒu)关政策性规费外，其它部门规费按工(gōng)业兴市和企业改制的优惠政策收取。六是免收行政事业性收费。外迁新(xīn)建项目免收行政事业性收费；外迁单位和居民(mín)腾迁后的可(kě)用(yòng)房产(chǎn)变更过户，建设、规划、土地、房产(chǎn)等部门只收取工(gōng)本费。七是降低配套设施开户成本。外迁单位和居民(mín)的水、電(diàn)、气、有(yǒu)線(xiàn)電(diàn)视等配套设施开户，按成本价收取费用(yòng)。八是外迁后的空地只能(néng)作(zuò)為(wèi)商(shāng)贸、旅游开发用(yòng)地，经营性土地一律实行招拍挂。参与古城内项目开发的单位，享受市政府招商(shāng)引资优惠政策，项目建设按有(yǒu)关政策减免规费。项目建成后，企业所得税实行“两免三减半”政策。